Kira uyuşmazlıklarında yeni dönem

Kiracı ve ev sahibi milyonlarca vatandaşı ilgilendiriyor. Kira uyuşmazlıklarında yeni dönem 1 Eylül'de başlıyor. Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı sorunlar, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ilişkin davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak. İhtilafların tamamı önce arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. İşte detaylar...

Gayrimenkul ve kira bedellerindeki artışlar, ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan uyuşmazlıklar, komşuluk hukukundan kaynaklı anlaşmazlıklar...Tüm bu davalarda çözüm için ilk adres, 1 Eylül'den itibaren ara bulucular olacak.

Uyuşmazlık olduğunda taraflar adliyelerde mahkemeden önce ara buluculuk bürolarına müracaat edecek. Buradaki işlemlerin tamamı ücretsiz olacak.Yargı gideri, harç, tanık, bilirkişi ücreti gibi bir ödeme yapma zorunluluğu bulunmayacak.

Anlaşmazlıkların çözümü için 1 ay gibi bir süre öngörülüyor.Görüşmeler üç hafta içinde tamamlanacak. Zaruri hallerde bu süre bir hafta daha uzatılabilecek.

- EV sahipleriyle kiracılar arasında yaşanan uyuşmazlıklarla ilgili arabuluculuk dönemi 1 Eylül'de başlıyor. Arabulucuya gitmeden mahkemeye gidemeyecek olan ev sahibi ve kiracıların bazıları böyle bir durumda uzlaşmayı tercih edeceklerini söylerken, avukat Iyaz Çimen "Şu anki durum Sulh Hukuk mahkemelerinde yoğunluğun çok fazla artmasını, duruşmaların 1 yıl hatta 1.5 yıl kadar sonraya verilmesine sebep oluyor. Bizim taraf olduğumuz dosyalarda yüzde 10 ila 20 arasında bir uzlaşma sözkonusu olabiliyor" dedi.

Ev sahibi ya da kiracılar arabulucuya gitmeden dava açamayacak. Davayı açmak isteyen tarafın başlatacağı arabuluculuk süreciyle ilgili detayları avukat Iyaz Çimen anlattı. Kiracı ve ev sahibi davaları nedeniyle mahkemelerde ortaya çıkan yoğunluğun arabuluculuk yöntemiyle azalacağına dikkat çeken Çimen, “Uzlaşıldığı zaman da tarafların uzlaşma durumuna göre bu arabuluculuk tutanağı aynı bir mahkeme kararı hükmünde oluyor" ifadelerini kullandı.

Avukat Iyaz Çimen, “Arabuluculuk alternatif çözüm yöntemlerinden bir tanesi. 2013 yılından beri ülkemizde uygulanan bir yol ve bazı davalarda davayı açmadan önce tarafların öncelikle arabuluculuk kanunu yoluna başvuru yapması gerekiyor. Burada kiracıyla ilgili olan uyuşmazlıklarda geçen sene kanunlaştığı üzere 1 Eylül'den itibaren eğer bir tahliye ya da kiranın belirlenmesiyle ilgili bir uyuşmazlık sözkonusuysa bununla ilgili taraflar arabuluculuk kanunu yoluna başvuru yapacaklar.

. Akabinde arabuluculukta uzlaşma gerçekleşmezse dava yoluna ancak o şekilde gidebilecekler. Zorunlu olduğu için eğer ki arabuluculuk yolunda uzlaşma olmazsa daha sonra dava aşamasında kaybeden kısım kimse o taraf arabuluculuk masrafını ödemekle yükümleniyor. Eğer ki bir uzlaşma söz konusu olursa da arabuluculuk ücreti taraflar arasındaki anlaşmaya göre bir tarafın ya da karşılıklı ödeme yöntemiyle ödenebiliyor" dedi.

Çimen, “Arabuluculuk başvurusu yapıldığından sonraki 3 haftalık süreçte, arabuluculuk başvurusunun bir neticeye bağlanması yönünde süreci tamamlaması gerekiyor. Zorunlu hallerde 1 haftalık ek süre, uzatma olabiliyor. Arabuluculuğa başvuru yaptığımızdaki temel mantığımız şu. Tarafların yargılama sürecine bilfiil dahil olmasıyla birlikte hem onların içindeki adalet inancının artması hem de mahkemelerin iş yükünün azalması amaçlanmakta. Dolayısıyla arabuluculuk kanunu yoluyla yapılan başvurularda bir nebze olsun bir anlaşma sürecine gidildiğinde mahkemeye gidilmemiş olacak ve mahkemenin dava yükünün sayısı azalmış olacak" diye konuştu.

Çimen, “Artık günümüzde hemen hemen herkes, ya kiracı ya mülk sahibi olduğu için bahsettiğimiz uyuşmazlığın bir tarafı haline geldi. Bu da sulh hukuk mahkemelerinde yoğunluğun çok fazla artmasını, duruşmaların 1 yıl hatta 1.5 yıl kadar sonraya verilmesine sebep oluyor. Bundan kaynaklı da hem yargılama uzamış oluyor, adaletin tesisi gecikmiş oluyor. Dolayısıyla da taraflar haklarına ulaşmada problem yaşıyorlar

rabuluculuk aşamasında da tarafların uzlaşabildiği oranda yargılama aşamasındaki bu yoğunluk azalacaktır. Daire Başkanlığı bu yüzdenin yüksek olduğunu söylemekle birlikte bizim taraf olduğumuz dosyalarda yüzde 10 ila 20 arasında bir uzlaşma sözkonusu olabiliyor. Uzlaşıldığı zaman da tarafların uzlaşma durumuna göre bu arabuluculuk tutanağı aynı bir mahkeme kararı hükmünde oluyor ve taraflar uzlaşma şartlarına uymazlarsa bu karar doğrudan icra edilebilir nitelikte oluyor" ifadelerini kullandı.

Kiracı Erol Karaca, “Ben mahkemeye gitmek isterim. Kanunun kestiği parmak acımaz onun için ben orada halletmek isterim" dedi. Ev sahibi Behiye Üstün de, “Ben uzlaşmayı tercih ederim. Günümüz şartlarında kiralar pahalı olduğu için herkes isyanlarda. Oturduğum yerde mal sahipleri kirayı hep 15-20 milyara çıkarıyor. Kiracılar da mağdur oluyor" ifadelerini kullandı.

Ev sahibi aynı zamanda da kiracı olduğunu söyleyen Koray Bozat, “Bu konudan toplumda herkes muzdarip. Herkes uzlaşmaya gitmek ister. Mahkeme yolu değil de pratikten halledilmesini ister. Arabuluculuk sistemi bence mantıklı ama yeter ki hem mal sahibi tarafı hem kiracı tarafı biraz fedakarlık yapmak zorunda. Ketum davranan burada kaybeder. Uzlaşmak iyi bir şey" şeklinde konuşutu. Bir başka kiracı Bülent Benzer de, ev sahibiyle uzlaşmaya gitmek isteyeceğini söyledi.

Kiracı Şevval Koç da, “Ben uzlaşmayı tercih ederim. Kiracı açısından bence iyi ama öteki türlü kiraya vereni zorlayabilir. Biz de evden çıkacağız bizim de işimiz zor. Yine de mahkeme daha gergin, zaten iki tarafı da çok gerdiği için ben uzlaşmak daha mantıklı. İki taraf da güzelce anlaşıp birbirini desteklerse bence çok daha iyi olur. Mahkemeye hiç gerek yok" diye konuştu.

Kira artışına yüzde 25 sınırlaması 1 Temmuz itibariyle başlarken, milyonlarca kiracı ve ev sahibini arabuluculuk sistemi konusunda merak edilen soruların yanıtları ise şöyle:

1-Kira sözleşmem iki yıllık olup süresi 15 Ağustos'ta doluyor, ev sahibim 3 ay içinde tahliye etmem için ihtarname gönderdi. Arabulucuya ben mi ev sahibim mi başvuracak? 
Sözleşmeniz ister 1 ister 2 yıllık olsun. Kiranızı düzenli yatırmaya devam ettiğiniz sürece ev sahibinizin sizi 10 yıllık yasal süreden önce tahliye etmesi mümkün değil. Beş yılın sonunda da rayiç bedel üzerinden kira güncellemesi yapabilir.

Arabulucuya kiracı da ev sahibi de başvurabilir. Kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davası, kiracı ve kiralayan (mal sahibi) arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa başvurabilir. Arabulucuya başvurular 1 Eylül itibariyle başlayacak, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına ücretsiz yapılacak.

Süreci, kira tahliye davası açmak isteyen ev sahibinizin başlatması gerekiyor. Ev sahibiniz tahliye ihtarnamesinin ardından dava açmayı düşünüyorsa arabulucuya gitmek zorunda.Buradaki görüşmeler de yaklaşık 2-3 hafta içinde sonuçlanır. Görüşmede anlaşma sağlanmazsa ev sahibiniz dava açabilir. Ancak 5 yıllık süreyi doldurmadığınız için yüzde 25'in üzerinde zam talebi de reddedilecektir.

2-Arabulucuya nasıl gidilecek, görüşmeler ne kadar sürecek? 
Arabulucuya dava açmayı planlayan tarafın başvurması gerekiyor. Dava için yetkili mahkemedeki arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekiyor. Eğer o mahkemede büro kurulmadıysa sulh hukuk mahkemelerine başvurulabilir. Adliyedeki arabulucu bürosuna başvuru yapıldıktan sonra taraflarla ayrı ayrı görüşülerek uyuşmazlığa ilişkin bilgi alınır. Ardından taraflarla bir toplantı gerçekleştirilir. Tarafların menfaatlerine uygun çözüm bulunması halinde anlaşma sağlanır.

Arabulucu ve tarafların katılımıyla hazırlanan anlaşma tutanağı imzalanır. Bu tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır. Örneğin söz konusu olan kira artışı ise uzlaşma sonrası dava açılamaz. Kira uyuşmazlıklarının 3 haftada çözüme kavuşturulması hedefleniyor. Uyuşmazlık durumunda bir hafta ek süre de alınabilecek.

3-Görüşmelere taraflar mı avukatları mı katılacak? 
Görüşmelere, kiracı, ev sahibi, kat maliki, yönetici, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarla, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Görüşmeye taraflardan birinin katılmaması durumunda uzlaşmazlık tutanağı katılan tarafla beraber düzenlenir. Dava açılması durumunda katılmayan taraf ister haklı ister haksız çıksın, arabulucu ücreti ve yargılama giderinin tamamını ödemek zorunda olacak.

4-Arabulucuda uzlaşma sağlanmazsa süreç nasıl işleyecek, yasal düzenlemeden önce açılan davalarda süreç nasıl işleyecek? 
Uzlaşma sağlanamadığına yönelik bir tutanak hazırlanır. Dava açacak olan taraf bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açar. Uygulamanın başladığı tarihten önce açılan davalarda ve 1 Eylül'e kadar açılan davalarda zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvurma şartı aranmayacak. Bu tarihten önce ilk derece, istinaf, bölge adliye mahkemelerindeki davalar için arabuluculuk uygulanmayacak.

5-Gayrimenkulde hangi davalarda arabulucu zorunlu olacak? 
Kira tespit, tahliye, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak. Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ortaklığın giderilmesine yönelik uyuşmazlıklar için de arabulucuya başvurulabilecek.Site, apartman yönetiminin aidat ödememe nedeniyle başlatacakları icra takibi, itiraz halindeki davalar, komşu hakkı, kat malikleri kur kararına uymayan aleyhine açılacak davalar, öncesinde de arabulucuya gidilmesi zorunlu olacak.

6-Başvuruda ücret ödenecek mi, dava süreci durumunda masrafları kim karşılayacak? 
Başvurular ücretsiz olup uzlaşma sağlanması durumunda Adalet Bakanlığı'nın belirlediği arabuluculuk ücreti tarifesine göre ücretleri iki taraf yarı yarıya yatılır. Arabulucuda iki saate kadar olan görüşmeler için ise ücret alınmıyor.

7-Ev sahibim haziran ayı itibariyle ara zam talebinde bulundu. Konuyu arabulucuya götürebilir miyim? 
Kiralık mülklerde yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir defa olmak üzere gerçekleşiyor. Yüzde 25 zammının dışında artış yapılamaz.Bu oranın üzerinde yüksek bir zam uygulanamıyor. Bu konuda tehdit, baskı söz konusu ise dava açma hakkınız bulunuyor. Davadan önce konuyu arabulucuya götürebilirsiniz.